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Comment calculer le montant d’un prêt immobilier ?

une main féminine exploitant une calculatrice devant un modèle de maison de villa
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Table des matières

Vous avez trouvé un bien immobilier qui correspond à vos besoins et vous voulez l’acheter ? Le temps presse, il est temps de constituer votre dossier de prêt. Il s’agit d’un processus long et fastidieux, il est donc préférable de vous avancer. Dans cet article, découvrez les principaux points à prendre en compte pour calculer le montant de votre prêt immobilier.

Comment définir votre capacité de remboursement ?

Il est important de définir votre capacité de remboursement en contactant un conseiller ou en utilisant un simulateur.

La règle dite des 33 % est un guide bien connu du montant que vous pouvez emprunter. Cette règle stipule que pas plus d’un tiers de votre revenu mensuel ne doit être utilisé pour le remboursement d’un prêt (prêt immobiliers et autres crédits, le cas échéant).

Toutefois, de nombreux experts dans ce domaine estiment que ce tiers peut être dépassé si l’équilibre budgétaire est garanti. En effet, les banques peuvent autoriser des taux d’endettement plus élevés s’il reste suffisamment d’argent dans le budget du ménage après le remboursement des échéances.

En plus du prix de vente du bien, certains coûts s’ajoutent à l’opération de prêt et d’achat. Il convient donc d’en tenir compte dans le calcul de la capacité d’achat.

Frais d’agence 

Ces frais varient généralement entre 3 et 10 %. Ils ont donc un impact direct et significatif sur le prix d’achat. Ils sont généralement négociés et financés à la charge de l’acheteur. Notez que des frais de courtage ne sont pas exigés pour les transactions privées.

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Frais d’acquisition

Il s’agit des frais notariés, mais surtout la taxe versée à l’État pour la vente du bien (80 % des frais de notaire). Pour les bâtiments neufs, cela représente 2 à 3 % du prix du bien, et 7 à 8 % pour les bâtiments anciens. 

Assurance de prêt immobilier 

Elle garantit les remboursements et constitue un facteur important dans le remboursement des prêts immobiliers. Bien qu’elle ne soit pas exigée par la loi, l’assurance prêt est une nécessité pratique pour les banques. Il offre une sécurité à la fois à l’emprunteur et à l’institution prêteuse.

Frais de dossier 

Ils couvrent les coûts liés au temps consacré par la banque à la préparation et au traitement de la demande. Les frais de dossier sont facturés sous la forme d’un montant fixe ou d’un pourcentage et font l’objet de négociations.

Comment calculer le montant du prêt ?

Maintenant, pour calculer le montant à emprunter et déterminer votre budget global, vous devez prendre en compte tous les coûts associés au projet immobilier.

Ces coûts peuvent être multiples et de natures différentes, sans oublier les coûts supplémentaires tels que :

  • le prix d’achat
  • le prix de la construction
  • le prix du terrain
  • les éventuelles rénovations
  • les frais de notaire
  • les frais d’hypothèque
  • les primes d’assurance, etc.

Ce montant est versé après déduction de l’apport personnel. Enfin, le montant du prêt est également déterminé par le taux d’intérêt et la durée du prêt.

À ce stade, l’aide d’un professionnel est nécessaire. Vous contactez donc maintenant l’intermédiaire, qui calculera le prêt et discutera du plan financier.

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Comment simuler votre capacité d’emprunt ?

Le calcul de votre capacité d’emprunt est gratuit, grâce aux nombreux simulateurs disponibles en ligne. Vous devez ensuite remplir toutes les données suivantes pour connaître votre capacité d’achat :

  • vos revenus ;
  • les revenus du co-emprunteur ;
  • les autres revenus mensuels (par exemple, primes d’assurance, pensions, revenus locatifs) ;
  • vos dépenses (emprunts, factures, etc.) ;
  • le total de votre revenu et de vos dépenses ;
  • si vous êtes locataire, le montant de votre loyer ;
  • le type de logement que vous souhaitez acheter (neuf ou ancien) ;
  • le montant de votre contribution personnelle ;
  • la durée prévue du prêt ;
  • le taux d’intérêt hors assurance ;
  • le montant de vos futures mensualités.

Le simulateur vous indique alors votre capacité d’emprunt disponible, le montant que vous pouvez emprunter et les frais de notaire prévus.

Ce qu’il faut retenir d’autres sur la capacité d’emprunt immobilier

Pour calculer le montant que vous pouvez emprunter sur un bien immobilier dans le but d’investir dans l’immobilier locatif, il faut savoir que la rentabilité dépend en partie du rapport entre les revenus locatifs et les remboursements mensuels du prêt. Idéalement, ce dernier devrait être entièrement couvert par le montant du loyer.

Le problème est qu’il faut éviter le non-paiement des loyers et les défauts de paiement. Même si les arriérés de loyer sont relativement rares, il n’est pas impossible de trouver des locataires en défaut de paiement. Une solution pour se protéger des pertes financières est donc la garantie loyers impayés.

La meilleure façon de fixer un budget et d’affiner votre recherche de biens est de simuler votre capacité d’emprunt. Notez toutefois qu’il n’y a pas de règle fixe et que certaines banques peuvent s’écarter des critères ci-dessus. Dans tous les cas, une fois que vous avez acheté et loué votre bien, pensez à vous protéger contre le non-paiement des loyers et les vacances en souscrivant une assurance appropriée.

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